HUG 전세사기 대응법 및 전세금 반환보증 이행청구 완벽 가이드

전세사기 직면 시 반드시 알아야 할 HUG 대응 체계

최근 전세 시장의 불안정성으로 인해 소중한 자산인 전세금을 돌려받지 못하는 '전세사기' 피해가 급증하고 있습니다. 특히 임대인이 고의적으로 보증금을 반환하지 않거나 연락을 끊는 경우, 임차인은 극심한 정신적 고통과 경제적 손실을 입게 됩니다. 이러한 위기 상황에서 가장 강력한 보호막이 되는 것이 바로 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증 보험입니다.

하지만 단순히 보험에 가입되어 있다고 해서 자동으로 보증금이 지급되는 것은 아닙니다. 전세사기가 의심되는 순간부터 임대차 계약 종료, 그리고 실제 이행청구에 이르기까지 법적으로 효력 있는 절차를 정확히 밟아야만 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다. 본 가이드에서는 HUG 전세금 반환보증을 활용한 실질적인 대응법과 단계별 이행청구 절차를 상세히 안내해 드립니다.

1단계: 계약 종료 의사표시 및 내용증명 발송

HUG 이행청구를 위한 가장 첫 번째 필수 조건은 '임대차 계약의 정상적인 종료'입니다. 계약 종료 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 거절 및 종료 의사를 반드시 통보해야 합니다. 전세사기가 의심되는 상황에서는 임대인이 통보를 회피할 가능성이 높으므로 다음과 같은 증거를 확보해야 합니다.

• 문자 및 카카오톡: 종료 의사가 명확히 전달되고 임대인의 확인 답장이 있는 경우(캡처 필수)
• 전화 통화: 계약 종료 의사를 밝힌 통화 녹취록
• 내용증명: 임대인이 확인하지 않을 경우를 대비해 가장 강력한 법적 증거가 되는 내용증명을 반드시 발송해야 합니다.

만약 임대인이 행방불명되어 내용증명이 도달하지 않는다면 법원을 통한 '의사표시 공시송달' 절차를 진행해야 하며, 이 과정이 완료되어야 계약 종료 효력이 발생합니다.

2단계: 임차권등기명령 신청 및 결정

계약 종료일이 지났음에도 보증금을 돌려받지 못했다면 즉시 관할 법원에 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다. 이는 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 필수 조치입니다. HUG 보증 이행청구 시 반드시 제출해야 하는 서류 중 하나이기도 합니다.

임차권등기가 등기부등본에 기재된 것을 확인하기 전까지는 절대로 짐을 빼거나 전입신고를 옮겨서는 안 됩니다. 등기 완료 후에는 대항력이 유지되므로 자유로운 이사가 가능하며, 이때부터 본격적인 HUG 이행청구가 시작됩니다.

3단계: HUG 전세금 반환보증 이행청구 절차

계약 종료 후 1개월이 지났음에도 보증금을 받지 못했다면 HUG에 이행청구를 접수할 수 있습니다. 2026년 현재 HUG는 전세사기 피해 예방을 위해 모바일 앱(안심전세)과 전국 지사를 통해 접수를 받고 있습니다. 주요 이행청구 사유는 다음과 같습니다.

• 임대차 계약 종료 후 1개월 이내에 정당한 사유 없이 보증금을 반환받지 못한 경우
• 임대차 기간 중 해당 주택에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어 배당 후 보증금을 받지 못한 경우

HUG 이행청구 시 필수 제출 서류 목록

구분	필수 서류
본인 확인	신분증 사본, 인감증명서, 주민등록등초본
계약 관련	확정일자부 임대차계약서 원본, 보증금 입금 증빙 서류
법적 조치	임차권등기명령 결정문 및 등기부등본, 내용증명 등 종료 통지 증빙
기타	배당표 등본 (경매 시), 채권양도서 (HUG 양식)

4단계: HUG 심사 및 대위변제 실행

서류 접수가 완료되면 HUG는 약 1~2개월간의 심사 과정을 거칩니다. 이때 제출된 서류의 진위 여부, 계약의 실질성, 대항력 유지 여부를 꼼꼼히 검토합니다. 심사가 승인되면 HUG는 임차인에게 보증금을 대위변제(대신 반환)해주며, 임차인은 주택을 명도(비워줌)함과 동시에 보증금을 수령하게 됩니다.

주의할 점은 HUG가 보증금을 지급하기 전까지는 대항력을 상실케 하는 행위(주소지 이전 등)를 절대 해서는 안 된다는 것입니다. 명도 시에는 공실 상태임을 확인시켜야 하며, 모든 공과금 정산이 완료되어야 합니다.

전세사기 피해지원센터 활용법

만약 HUG 보증보험에 가입되어 있지 않거나, 다가구 주택 등 가입이 어려운 환경에서 사기 피해를 입었다면 정부에서 운영하는 '전세피해지원센터'의 도움을 즉시 받아야 합니다. 전세사기 피해자로 결정될 경우 다음과 같은 지원을 받을 수 있습니다.

• 법률 지원: 소송 대행 및 법률 상담 서비스 제공
• 금융 지원: 저금리 대환 대출 및 긴급 주거 자금 지원
• 주거 지원: LH/SH 긴급 공공임대주택 입주 지원

결론: 철저한 기록과 신속한 대응이 핵심

전세사기 대응의 핵심은 '기록'과 '타이밍'입니다. 임대인과의 모든 대화 내용은 녹취하거나 저장해두어야 하며, 계약 종료 시점에 맞춰 법적 조치를 지체 없이 진행해야 합니다. HUG 반환보증은 가장 강력한 안전장치이지만, 절차상의 하자가 발견되면 보증 이행이 거절될 수도 있다는 점을 명심하십시오.

불안한 마음이 크시겠지만, 제도적으로 마련된 절차를 차근차근 밟아 나간다면 충분히 보증금을 회수할 수 있습니다. 혼자 고민하기보다는 전문가 또는 관련 기관의 상담을 병행하여 신속하게 대응하시길 권장합니다.

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자주 묻는 질문 (Q&A)

질문	답변
임대인이 바뀌었는데 보증 효력이 유지되나요?	네, 새로운 임대인에게 보증 자격이 승계됩니다. 다만 HUG에 임대인 변경 통지를 반드시 해야 합니다.
이행청구 후 보증금은 언제쯤 나오나요?	서류 접수 완료 후 심사에 약 1~2개월이 소요되며, 주택 명도 확인 후 지급됩니다.
임차권등기 신청 비용도 돌려받을 수 있나요?	네, 임차권등기에 소요된 소송 비용 및 법적 비용은 사후에 임대인에게 청구가 가능합니다.